토지보상금 잘 받는 방법 총정리

토지 보상 공고를 받으셔서 혼란스러우신가요? 오늘은 어떻게 하면 내 토지보상금을 잘 받을 수 있는지 토지보상 절차와 산정기준에 대해서 알아보고자 하오니 집중해서 끝까지 읽어보시길 추천드립니다.

 

 

목차

 

분명 내가 토지의 소유주이지만, 특별한 상황에서는 국가가 내 토지에 대한 소유권을 강제로 취득할 수 있다는 사실 알고 계신가요? 도시개발사업 또는 공익사업을 추진하게 될 때 토지의 소유권을 강제로 취득할 수 있습니다.

 

 

 

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쉽게 말해서 공공사업이란 철도나 전기, 가스,수도, 도로확장 등 공공복리를 위해 진행하는 사업을 말합니다. 이러한 사업을 시행하기 위해 필요한 부지를 소유자로부터 확보하기 위해 만들어진 제도입니다. 

 

 

토지수용 및 토지보상이란?

 

국가에서 내 토지를 소유하게 되므로써, 내 토지가 국가에게 수용된다는 의미입니다. 국가는 원하는 토지를 수용하기 위해 소유주에게 토지보상을 해주게 되어있습니다. 국가라고 해서 정당한 보상이 없이 타인의 토지를 소유할 수 없기 때문에 토지 소유권 이전에 대해 현금이나 기타 권리를 수용대상자에게 지급하는 것을 말합니다.

 

금전적 보상을 해주는 대신, 다른 토지로 보상을 해주는 환지 방식과 두 가지 방법이 혼합된 혼용 방식도 있으나, 일반적으로 토지보상이라고 하면 토지가 수용됨에 따라 보상해 주는 금전적 보상을 말합니다.

 

토지보상을 잘 받기 위해서는 먼저 소유주가 토지보상 절차와 산정 기준에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

 

 

토지보상 절차

 

 

보상계획 공고 및 통지

 

-공고 후 14일간 열람이 가능하도록 진행

-토지소유자는 공고 열람후 이의가 있을 시 이의신청 기간에 제기할 수 있음.

 

감정평가사 선정

 

-토지소유자가 사업시행자에게 감정평가사를 추천하지 않으면 지방자치 단체장 및 사업시행자 추천으로 2명이 토지보상금액을 산정해서 유리한 방향으로 가기 어려움

-토지소유자추천, 지방자치단체장 추천, 사업시행자 추천으로 총 3명으로 하는 것이 바람직함.

-보상액 산정후 최종적인 보상액이 결정되기까지 보통 한 달 이상의 협의기간을 거치게 됨.

 

보상금액이 적다면?

 

-원만한 합의가 이루어지지 않는다면, 토지수용위원회의 수용재결 절차를 통해 사업시행자가 제시했던 보상금액을 다시 따져 심사할 수 있음.

 

-수용재결에 있어 이의 신청을 하고자 한다면 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 신청할 수 있으며 이때 수용재결 시 토지보상금을 받거나 공탁금을 회수하는 때 이의를 신청한다는 의사를 꼭 표현해야 함. 혹 보상금을 받았는데 이의신청을 할 경우 절차 자체가 성립되지 않아 소송을 해도 법원의 판결을 받을 수 없음

 

토지보상 전체 절차

 

⑴사업계획 공지(사업부서)

⑵토지분할측량 실시(사업부서)

⑶용지매수 요청을 접수(사업부서->보상부서)

⑷지적공부정리

⑸소유자별 토지 및 물건 조서 작성

⑹보상계획 공고 및 열람 

⑺보상협의회

⑻감정평가 법인 선정 및 평가(2인 또는 소유자 추천 시 총 3명)

⑼보상액 산정

⑽손실보상협의 및 계약(한 달 이상 소요)

⑾협의 성립시 소유권 이전 및 보상금 지급(보상절차 종결)

⑿협의 불성립 시 수용재결 신청

⒀수용재결

⒁재결 승복 시(수용보상금 지급 후 보상절차 종결)

⒂재결 불복 시. 이의신청

⒃이의 재결

 

 

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✔. 수용재결이란?

 

정부가 제시한 토지보상금이 합당하지 않다고 생각할 경우, 소유주가 이의를 신청하는 절차. 재결 결과도 만족스럽지 않다면 30일 이내 이의신청 또는 60일 이내 행정소송 제기 가능. 단 수용재결을 거쳐 최종적으로 보상금을 지급받기 위해서는 약 1년여의 시간이 소요되며 소송으로 갈경우 더 긴 시간이 소요됨.

 

 

토지보상 산정기준

 

토지보상금

= (표준지공시지가 X 수용시점에 따른 요인 X 지역별 특별한 요인 X 수용대상자 개별에 특유한 요인 X 기타 요인) X 토지면적 ㎡

 

 

토지보상 Q&A

 

Q. 국가에서 하는 일이니, 알아서 정당한 보상을 해주겠지요?

 

A. 감정평가사에서 감정한 내 토지의 보상금이 주변시세보다 현저하게 낮을 확률은 안타깝지만 90%가 넘습니다. 먼저 토지보상금 원칙은 헌법에서 규정하고 있습니다. 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 및 제한 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다고 말이죠.

 

여기서 '정당한 보상'이 원칙적으로 완전한 보상을 뜻한다고 하여 소유자 입장에서 정당하게 보상받을 수 있겠다고 생각하시겠지만 사실은 그렇지 않다고 합니다. 개발이익은 보상범위에 포함되지 않기 때문입니다.

 

예를 들어 지하철이 새로 들어온다고 발표 후, 내 토지가 수용 예정인 상황에서 몇 개월 동안 땅값이 몇 배가 올랐는데, 수용될 즉 보상받을 토지는 몇 배나 오른 시세는 단 1원도 반영해서 보상해주지 않는다는 겁니다.

 

말 그대로 수용되는 토지는 기존 공시지가 기준으로, 수용되는 토지 옆 땅 소유주는 대박을 터트리게 되는 것이죠. 옆땅은 500만 원이라도 내 땅은 200만 원으로 보상받을 수 있다는 겁니다. 법이 그렇다고 합니다. 이를 어느 정도 보전할 수 있는 방법으로 많은 분들이 토지보상 관련하여 전문가의 도움을 받기도 합니다. 

 

 

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Q. 토지보상은 공시지가의 두 배가 맞나요? 

 

A. 아닙니다. 보상가격은 실제 거래 사례나 주변 보상가격 수준을 기본으로 해서 표준적으로 산정됩니다. 공시지가에서 출발을 하는 것은 맞습니다.

 

Q. 개별공시지가가 높으면 토지보상금도 많이 나오나요?

 

A. 개별공시지가는 과세를 위한 가격이며, 보상가격을 결정할 때는 참고사항으로 들어가지 않습니다. 실제로 감정평가사들은 토지의 각 개별공시지가를 보상 평가 시 전혀 고려하지 않습니다.

 

Q. 토지보상금은 무조건 버티면 더 받을 수 있지요?

 

A. 아닙니다. 무턱대고 버티신다면 명도소송 및 부당이득금 반환소송 등 법적 분쟁에 휘말려 강제 이주 당하실 수도 있으므로, 보상금 증액을 생각하신다면 정당하게 이의 신청하셔서 증액하시는 것이 바람직합니다.

 

Q. 토지보상금 이의 신청을 하면 은행 이자 정도밖에 안 나온다던데요?

 

A. 2020년 저축성 예금 금리는 연 2~3% 사이입니다만, 토지보상금을 수령하게 되는 기간 즉 이의신청 후 수용재결 종료 시까지 약 6개월에서 10개월이 소요되며 평균 증액률은 대게 최소 3%~최대 9% 사이라고 합니다.

 

수용재결 결과까지 기다리는 기간 동안 증액률이 금리를 넘는 결과가 최근에 종종 나오고 있습니다. 단순히 평균 은행 금리와 비교하거나 주변 증액률 사례로 일반화시키는 건 다소 무리가 있기 때문에 자세히 알아보시는 것이 좋습니다. 

 

Q. 토지 보상금 이의 신청을 하면 제일 안 좋은 택지를 보상으로 받게 된다는 데요?

 

A. 이주자택지는 기본적으로 협의한 분이나 이의신청한 분 모두에게 공급하는 것이 원칙입니다. 이는 법적으로도 명시되어 있죠. 최근 공급사례를 보면 1순위 및 2순위의 차등 없이, 한 번에 대상자를 추첨하여 위치를 선정하고 있습니다.

 

즉 추첨운이 좋은 위치 선점의 큰 요인이며 협의 여부는 별 영향을 주지 않습니다.  또한 협의 양도인 택지가 좋은 혜택이긴 하나, 무조건 증액보다 좋은지는 증액가능성, 양도소득세 같은 세금을 잘 따져보시고 종합적으로 판단하는 것이 좋습니다.

 

Q. 주민대책위나 비상대책위에 가입해야만 보상금에 대해 정당한 평가를 받을 수 있나요?

 

A. 아닙니다. 보상금이 통지되면 이의 신청 등 관련 모든 부분이 개별적으로 이루어지므로, 토지, 지장물 및 영업권 등등 관련 토지에 대한 상담은 개별적으로 받으시는 것이 좋습니다.

 

 

높은 보상금 받는 방법

 

 

 토지 소유자 추천제도

 

보상금을 제대로 받기 위한 방법 중 하나로, 토지 소유자가 본인의 이익을 대변해 줄 수 있는 감정평가사를 추천하는 것입니다. 토지 소유자 추천은 의무 사항이 아니라 모르시는 분들이 많이 계십니다만, 토지 소유자 입장을 제대로 대변하기 위해서라도 꼭 소유자 추천제도를 하는 것이 유리합니다.

 

이렇게 하시면 사업시행자가 추천한 감정평가사 1명과 중립을 지키는 시/도지사 추천 감정평가사 1명 그리고 토지 소유자 추천 감정평가사 1명 총 3명으로 구성되어 감정이 들어갑니다.

 

단, 토지보상 감정평가는 소유자 추천 시 사업구역 토지 소유자의 전체 동의가 필요한데요, 이 사실을 알고 계시는 분들이 나서서 소유자분들과 합심하시면 좋습니다. 

 

 

 보상금을 높여야만 하는 구체적인 이유 준비

 

여기서 말하는 구체적인 이유는 토지가 도로와 닿아있는 면적이나 토지용도 및 주변 상가와의 접근성등을 말합니다. 이와 같은 평가 요인은 토지 소유주가 현재 제시받은 보상금보다 평가 가치가 높다는 것을 주장할 수 있는 중요한 자료 역할을 합니다.

 

 

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